Louer avec rachat, une solution durable

Location avec rachat

Si nous voulons acheter une maison, mais nous n'avons ni l'argent nécessaire ni la possibilité de commencer une hypothèque, nous pouvons utiliser un loyer avec rachat. En usage depuis quelques années, ce type de bail composite, trouvé avec le décret Sblocca Italia 2014 une nouvelle situation contractuelle qui prévoit "l'octroi immédiat de la jouissance d'une propriété, avec le droit du locataire de l'acheter dans un délai spécifié, facturant à la examen du transfert de la partie de la taxe indiquée dans le contrat ". Mais attention, car il existe plusieurs formes de contrats de rachat, avant le décret. Tout d'abord, il y a le «loyer de rançon traditionnel» qui combine deux contrats différents, les baux plus l'option d'achat, et permet de payer partiellement ou totalement le coût de l'immeuble. Le locataire s'engage à payer un loyer, et à la fin du contrat peut exercer le droit non contraignant d'acheter la propriété au prix convenu. Le vendeur, en revanche, s'engage à ne pas vendre les biens à des tiers jusqu'à l'expiration de l'option d'achat du locataire. L'option d'achat n'étant pas un contrat sujet à transcription, en cas de faillite ou de décès du propriétaire, le locataire ne peut toutefois faire valoir son droit. Les frais payés par le locataire, d'autre part, ne peuvent pas constituer un justificatif pour les banques en vue d'un prêt possible. Dans le «loyer à l'achat», d'autre part, le bail est combiné avec un contrat de vente préliminaire. Les deux doivent être enregistrés auprès de l'Agence du revenu et le préliminaire doit être transcrit avec des frais de notaire relatifs facturés au locataire. Le bailleur correspond au téléspectateur une somme mensuelle constituée du loyer subventionné et d'une avance sur le prix de vente de la propriété. De cette façon, l'aspirant propriétaire sans le capital initial nécessaire peut accumuler de l'argent en vue d'un muet à allumer au moment de l'acte, après avoir rassuré la banque quant à sa capacité à payer les versements. En bref, il s'agit d'un acte préparatoire à l'achat final. Ensuite, il ya l'achat à la location, dans la formule de la soi-disant vente avec réserve de propriété, un contrat typique prévu par le Code civil, qui établit l'achat en versements de la propriété et le transfert de propriété au montant établi. Ou dans l'autre formule de "vente à la condition résolutoire" où l'effet de translation de la propriété est parfait à la stipulation du contrat lui-même et peut être résolu en cas de défaillance du locataire. Enfin, le décret Sblocca Italia a introduit les soi-disant «contrats de jouissance selon la vente subséquente des biens», c'est-à-dire une sorte de loyer à racheter avec rachat. Un nouveau type de contrat qui renforce l'ancien loyer à rachat plus proche du loyer à l'achat, qui se répand dans la pratique et offre de meilleures garanties à l'acheteur en introduisant l'obligation de transcrire le registre immobilier du contrat et de prolonger la transcription de trois à dix ans . Dans ce cas également, le locataire ne s'engage pas à l'achat mais bénéficie d'une option. Le vendeur pour sa part n'aura aucune garantie que la vente est réussie et ne peut donc pas être inclus dans le contrat de confirmation.

Louer avec rachat comment ça marche

Comme pour toute location, même dans le loyer avec rachat sont deux sujets qui entrent en jeu: le locataire qui jouit de la propriété en payant une redevance avec la possibilité de devenir son futur propriétaire et le concédant qui vend la propriété louée en vue de vente. Cette formule offre de nombreux avantages. Pour le locataire: reporter les coûts d'une vente permettant une jouissance immédiate de la propriété avec la possibilité de réduire une partie du loyer du prix d'achat. Pour le concédant: l'opportunité de profiter des fruits d'une propriété dans une période de crise sévère dans le secteur. La durée maximale du contrat avec remboursement introduite par Sblocca Italia correspond à la validité de la transcription ou 10 ans. À la fin du contrat, le locataire peut choisir alternativement, et sans obligation, d'acheter le bien ou de le rendre au bailleur. Dans le cas décidé pour l'achat, une partie des honoraires versés sera déduite du prix de vente, c'est-à-dire du quota prévu par le contrat comme avance sur le prix de la propriété. En outre, la somme versée à titre d'avance sur le prix de la propriété constituera une garantie suffisante pour allumer une hypothèque auprès d'une banque au moment de l'achat. Avec le dépôt dans le compte de l'achat futur généré par le paiement des frais, nous couvrons en moyenne 15% de la valeur de la propriété. Et au moment de l'achat, vous devrez payer environ 85% du prix convenu. En cas de non-échange par le locataire, les parties peuvent convenir de retourner une partie ou la totalité du montant de l'acompte sur le prix. D'autre part, le retour de la partie de l'argent payée comme un simple titre de jouissance de l'actif ou de la rente n'est pas l'objet de discussion. Le régime fiscal appliqué par les autorités fiscales pour les acomptes est différent selon qu'il est décidé ou non pour le rachat. Avec la circulaire n. 4 / E / 2015 du 19.02.2015 l'Inland Revenue a clarifié le régime fiscal du nouveau loyer à acheter. Les sommes versées pour l'utilisation de l'actif sont soumises, tant pour les impôts directs que pour les impôts indirects, aux provisions pour contrats de location. Les frais imputés à l'avance du prix sont basés sur la loi fiscale des paiements anticipés. Les locations à bail pour usage résidentiel sont exemptées à moins que le locateur soit une compagnie et choisisse l'obligation fiscale. La taxe d'enregistrement pour les paiements anticipés est différente selon qu'il existe ou non une exonération de TVA. Enfin, le régime fiscal du transfert de la propriété (TVA et taxes d'immatriculation) change selon la condition du vendeur, sous le régime d'entreprise ou non.

"> Contrat de location avec remboursement

Avec l'art. 23 du décret Sblocca Italia, un nouveau «contrat de plaisir a été introduit en fonction de la vente ultérieure». C'est un nouveau type de loyer avec rachat. La grande nouvelle par rapport aux formules étalées avec la pratique, consiste en l'obligation de la transcription du contrat dans les registres immobiliers avec les frais de notaire connexes. De cette façon, le locataire aura une plus grande garantie de pouvoir faire valoir son droit d'achat contre des tiers. Une autre nouveauté substantielle investit la validité de la transcription qui passe de 3 à 10 ans laissant la place aux parties de choisir librement la durée du contrat dans ce délai. Le contrat est résilié «en cas de non-paiement, même non consécutif, d'un nombre minimum de frais, fixé par les parties, d'au moins un vingtième de leur nombre total». "En cas de résiliation pour violation du constituant, le même doit retourner la partie des frais facturés à la contrepartie, plus les intérêts légaux". En cas de résiliation due à l'inexécution du locataire, le concédant a plutôt le droit au retour de la propriété et acquiert intégralement les honoraires à titre d'indemnité, sauf convention contraire dans le contrat ».

Louer avec rachat, une solution durable: Louer une formule avec rachat

La formule du loyer avec rachat est née de la nécessité d'animer un marché en asphyxie, avec la volonté de permettre l'achat d'une propriété même aux particuliers ou aux entreprises sans liquidité, mais capable de faire face à un paiement échelonné, en préparation d'un achat final, avec ou sans hypothèque. Il est vrai qu'en choisissant un contrat pour racheter le loyer sera plus élevé, mais une partie sera réduite par le prix de vente, permettant même à ceux qui n'ont pas d'argent de devenir propriétaire. Si pour un jeune de moins de 35 ans aux prises avec l'achat de la première maison, le leasing immobilier introduit avec la loi de stabilité 2016 est particulièrement pratique, grâce aux nombreux avantages offerts, même le loyer avec rachat est en mesure d'offrir une solution praticable aux deux parties, le concédant et le chef d'orchestre. Le conducteur n'aura pas à faire face aux taxes liées à la possession de la propriété qui restera la responsabilité du propriétaire pour la durée du contrat. Et vous pouvez reporter les coûts de transfert de la propriété au moment de l'achat, mais en bloquant le prix de la propriété. De plus, grâce à l'allongement de la durée de la transcription, le locataire au moment de l'exercice de l'option sera sûr d'acheter un actif non grevé d'hypothèques ou de saisies. La subvention peut en revanche profiter immédiatement des fruits du bail. Le risque de défaut reste avec le concédant mais peut prendre des mesures pour émettre l'actif, beaucoup plus agile que la procédure d'expulsion. Et le concédant pourra compenser le risque concret de non-vente avec la stipulation d'un loyer plus élevé.