Guide pratique pour l'entretien extraordinaire d'une propriété

Maintenance ordinaire et extraordinaire

Si vous envisagez d'effectuer des rénovations pour votre maison, il est très important de faire la différence entre une maintenance ordinaire et des interventions d'entretien extraordinaires, surtout si vous avez l'intention de bénéficier d'incitations fiscales, de primes de restructuration ou de demander des informations sur concessions urbaines.

La définition des deux types d'intervention prévoit l'article 3 de la loi consolidée sur le bâtiment (DPR 380 de 2001), puis modifié en 2014 par le décret-loi no. 133, qui a élargi la casuistique des œuvres qui relèvent de l'entretien extraordinaire.

Avant de prêter attention à l'entretien extraordinaire, il est important de comprendre comment la loi consolidée sur la construction définit plutôt les interventions de maintenance ordinaires, c'est-à-dire celles qui ne nécessitent pas d'autorisation de construire. Fondamentalement, dans tous les cas de réparation, de rénovation et de remplacement des finitions du logement, comme les portes, les fenêtres et les planchers, nous parlons d'entretien ordinaire. De la même manière que des travaux de maintenance ordinaires sont prévus pour intégrer et maintenir l'efficacité des systèmes technologiques existants, tels que le système de chauffage ou le système électrique. Ces cas incluent, par exemple, la peinture des murs, l'installation d'une porte de sécurité, le remplacement du plâtre.

Dans certains cas, la frontière est très mince: le remplacement des appareils de salle de bains et des carreaux est considéré comme un entretien ordinaire, tandis que la reconstruction totale du système hydraulique fait l'objet d'un entretien extraordinaire.

Interventions de maintenance extraordinaires

Au lieu de cela, les interventions de maintenance extraordinaires sont définies comme tous les travaux nécessaires pour rénover et remplacer les parties structurelles des bâtiments, ainsi que pour réaliser et intégrer les services sanitaires et technologiques.

La maintenance extraordinaire, à considérer comme telle, doit toujours contenir un élément d'innovation. Un exemple typique est le travail lié à l'économie d'énergie, tel que l'installation de panneaux solaires thermiques pour la production d'eau chaude et la rénovation de greniers avec l'installation de panneaux photovoltaïques. D'autres innovations substantielles incluses dans le cas d'une maintenance extraordinaire sont, par exemple, l'agrandissement d'une porte ou d'une fenêtre, le déplacement des cloisons, la modification de la façade du bâtiment, la refonte complète de l'eau, les installations électriques et sanitaires., l'installation d'ascenseurs et d'escaliers de sécurité, la construction de portails, de garde-fous et de clôtures, le remplacement des dalles de couverture par des matériaux autres que ceux existants, la consolidation des fondations et des structures d'élévation. une série d'interventions qui, sans changer l'usage prévu, les surfaces et les volumes de l'unité immobilière, déterminent néanmoins un certain niveau de modification et de transformation. Pour cette raison, il est nécessaire que toutes les interventions d'entretien extraordinaire soient signalées en temps utile au Bureau Technique Municipal, par la présentation d'une Communication des Travaux Commencés (CIL, CIA ou CIAL), certifiée par un technicien qualifié et accompagnée d'un projet contenant tous les dessins et documents nécessaires.

Travaux d'entretien extraordinaires

Les travaux d'entretien extraordinaires relèvent des avantages fiscaux prévus par la loi de finances pour la rénovation de la maison. En particulier, jusqu'au 31 décembre 2018, il sera possible de continuer à déduire de 50% des dépenses engagées pour l'entretien extraordinaire, la restauration et la réhabilitation conservatrice, ainsi que la rénovation des bâtiments de toute catégorie cadastrale et de leurs dépendances.

Divers avantages fiscaux sont également prévus pour les travaux liés à l'économie d'énergie qui, comme nous l'avons vu, font partie des interventions de maintenance extraordinaires. En particulier, ceux qui veulent changer la chaudière traditionnelle avec une condensation ou de la biomasse, la mesure de la déduction est fixée à 50%, ainsi que celle requise pour l'installation de stores et d'ombrage solaire. Le bonus pour les panneaux solaires pour l'eau chaude, les pompes à chaleur et les couches thermiques reste à 65%.

Il bénéficie également de la déduction des travaux pour la construction de garage, l'élimination des barrières architecturales, le câblage des bâtiments, le confinement de la pollution sonore, l'adoption de mesures anti-sismiques et les travaux de remise en état de l'amiante.

"> Permis de maintenance extraordinaire

Comme nous l'avons déjà noté, pour pouvoir définir des interventions de maintenance extraordinaires, les travaux ne doivent pas modifier les volumes et les surfaces des unités immobilières individuelles, pas plus qu'ils ne doivent modifier l'usage auquel ils sont destinés. Par exemple, les travaux de construction d'un balcon sur la façade d'un bâtiment ou d'un toit à une hauteur supérieure à celle préexistante ne font pas l'objet d'un entretien extraordinaire car ils déterminent une augmentation de volume, un incident sur la consistance du bâtiment.

En ce qui concerne les permis, l'entretien extraordinaire exige qu'une communication de démarrage spécifique soit présentée avant le début des travaux, ou, dans le cas où le travail détermine également la modification des parties structurelles du bâtiment, telles que le En cas de remplacement d'un plancher ou de modification d'un mur porteur, le signal de démarrage d'activité certifié (SCIA) doit être présenté. Dans ce cas, il sera également nécessaire de déposer la vérification structurelle des ingénieurs civils.

Pour toutes les interventions de maintenance extraordinaires, l'obligation de se conformer aux dispositions sur la sécurité sur le lieu de travail reste, en présentant la notification préalable à l'ASL dans le cas où les travaux sont effectués par au moins deux entreprises de construction.

Maintenance extraordinaire pour les bonus mobiles

Parmi les avantages prévus par la loi de finances pour 2018 figurent également l'utilisation de primes mobiles, à savoir la déduction de 50% d'Irpef, avec un plafond de 10 mille euros, pour l'achat de meubles et d'appareils ménagers de grande taille. inférieur à A +, destiné à fournir un bâtiment en cours de rénovation. L'achat de cuisines, de lits, de meubles de salle de bains, de tables, de chaises, de lampes et de meubles artisanaux faits sur mesure peut être déduit, tandis que l'achat de portes, planchers, rideaux et accessoires d'ameublement n'est pas inclus dans la réduction. .

Tous les bonus de mobilier 2018 donnent droit à tous les travaux d'entretien extraordinaire, de restauration et de réhabilitation conservative, aux travaux de rénovation de bâtiments individuels et aux parties communes d'immeubles résidentiels qui ont débuté le 1er janvier 2017 ou après. au lieu de cela, il achètera des meubles en 2018 pour une maison qui a cependant été rénovée en 2016, ne bénéficiera plus de la déduction fiscale prévue pour le bonus mobile 2018.

Augmentation extraordinaire de la maintenance du loyer

Le locateur peut-il décider d'augmenter le loyer de son locataire uniquement parce qu'il a dû effectuer un travail extraordinaire sur le bâtiment ou l'appartement? Fondamentalement, est-il possible d'augmenter le loyer pour l'entretien extraordinaire? Si oui, qui établit l'ampleur de l'augmentation?

Les doutes quant à savoir si cette demande est légitime ou non découlent du fait que jusqu'en 1998 la loi no. 3928 de 1978, la soi-disant "loi sur le loyer équitable", a effectivement permis au propriétaire de pouvoir demander au locataire une augmentation du loyer, si "des travaux importants et imprévisibles d'entretien extraordinaire" ont été effectués sur le bâtiment.

La loi a été abrogée, comme cela a été mentionné en 1998, et la disposition relative à l'ajustement automatique de la redevance pour frais de maintenance extraordinaires a également été transférée aux accords de licence libre. Rien n'interdit, cependant, que les parties puissent convenir d'insérer dans le bail une clause spécifique susceptible de régir cette circonstance.

En substance, puisqu'il n'existe actuellement aucune disposition législative à l'appui de cette affaire, la demande d'augmentation du loyer pour l'hypothèse de travaux d'entretien extraordinaires sur la maison et / ou les parties communes du bâtiment ne peut être considérée comme légitime s'il y a une indication explicite dans le contrat de location signé par les parties.

Sinon, s'il n'y a aucune indication dans le contrat, le propriétaire n'a pas le droit de faire des réclamations à cet égard et, s'il le fait, le locataire pourrait légitimement contester sa demande.

Guide pratique pour l'entretien extraordinaire d'une propriété: Maintenance extraordinaire pour travaux internes

Les interventions telles que la modification des cloisons et cloisons non porteuses, l'ouverture, la fermeture ou le déplacement des portes et des cadres de fenêtres, le déplacement des toilettes, la reconstruction du système relèvent d'une maintenance extraordinaire des travaux internes de la maison. Électricité, eau, chauffage, climatisation / conditionnement, suppression d'un environnement antérieur et une nouvelle répartition de l'espace avec la démolition ou la construction de cloisons. Pour toutes ces interventions, il est nécessaire de présenter, comme mentionné, un avis de début des travaux, qui peut également être envoyé par voie électronique au bureau technique de la municipalité à laquelle il appartient.

Ensuite, il y a quelques travaux internes d'entretien extraordinaire qui ne nécessitent pas le CIL comme classifié, selon l'art. 6, paragraphe 1, de la loi consolidée sur le bâtiment, en tant qu '"interventions gratuites dans le domaine de la construction qui n'exigent aucune communication". En particulier:

  • interventions visant à éliminer les barrières architecturales (à condition qu'elles ne comprennent pas les escaliers et les ascenseurs)
  • installation de pompes à chaleur d'une puissance thermique utile nominale inférieure à 12 kW
  • travaux de pavage et de finition d'espaces extérieurs
  • l'installation de panneaux solaires et photovoltaïques dans les bâtiments à l'extérieur des centres historiques
  • éléments d'ameublement des zones annexes des bâtiments
  • création de faux plafonds en plaques de plâtre